Из цикла статей "Сокращение затрат на предприятии розничной торговли."

С одной стороны, с необходимостью проведения строительно-ремонтных работ сталкивается, практически, каждая компания. (Вся разница — только в масштабах этих работ. У одних — это устройство офисной перегородки, а у других — строительство нового цеха размером 120*36 метров.) А с другой стороны, только немногие и достаточно крупные предприятия имеют собственные «штатные» подразделения для выполнения строительно-монтажных работ. А поэтому Вам не избежать привлечения для выполнения данных работ сторонних подрядчиков.

В прошлом году компания McKinsey опубликовала материалы своего исследования об уровне производительности труда в России. Там, в том числе, приводится сопоставление данного показателя для российских и американских компаний разных отраслей. И если наше отставание в производительности труда, по сравнению с США, в розничной торговле составляет несколько десятков процентов, то в строительной индустрии мы отстаем в разы!!

Какой вывод? А такой, что Вам придется оплачивать низкую производительность труда и низкую эффективность тех строительных компаний, которых Вы выберете в качестве подрядчиков. Полностью избежать этого Вам не удастся. Но в Ваших силах не «переплачивать» строителям уж очень много, и оградить себя от их совсем уж откровенных злоупотреблений и махинаций.

В этой статье мы постарались обобщить и систематизировать основные приемы «разводки» клиентов, используемые подрядчиками, и способы борьбы с этими приемами.

Итак, сначала сформулируем основные приемы, которые позволяют подрядчикам наживаться на Вас.

Все схемы, применяемые строителями для завышения стоимости строительно-монтажных работ, можно разделить на две группы:

1. Приемы, основанные на манипуляциях со стоимостью собственно работ
2. Приемы, основанные на «творческом» использовании материалов (комплектующих, оборудования)

Первая группа приемов включает в себя следующие основные варианты.

Вариант 1.: Выполнение «лишних» работ, т. е. работ, в проведении которых не было необходимости и которые не были предусмотрены техническим заданием (сметой).

Например, в офисных помещениях строители должны были поменять напольное покрытие — старый и порванный линолеум сменить на ламинат.

Под это дело они тут же создают свою легенду: «Мы сняли линолеум, а у вас вся бетонная стяжка на полу была растрескавшаяся. Пришлось укреплять ее, заливая поверх новую стяжку!»

В общем, талантливо придумали для себя работу. Хотя ламинат вполне можно было уложить и на старую стяжку.

Вариант 2.: Завышение фактически выполненных объемов работ.

Например, строители произвели выравнивание и шпаклевку стен в тех же офисных помещениях.

Единицей измерения данных работ является 1 кв. м. площади стен. Если мерить правильно, то всего строители обработали 1 800 квадратных метров стен. Но они, не долго думая, добавляют к этой цифре 10% и в смете выполненных работ пишут «1 980 кв. м.».

Логика их рассуждений предельно проста и не менее цинична: «Да кто там у заказчика будет ходить с рулеткой и перемерять!»

(И ведь молодцы еще, если всего 10% добавят. А могут ведь и 30 % добавить!)

Причем, строителей нисколько не смутит, даже если первоначально в смете значилась цифра 1 800 квадратных метров. «Да это у вас ошибка в смете была! Мы померили, по факту оказалось больше!» А будет ли, действительно, кто-то из представителей заказчика перемерять?

Особенно «грешно» этим вариантом не воспользоваться, когда дело касается работ, которые трудно или невозможно точно измерить. Как, например, точно определить количество завезенного/вывезенного грунта.

Вариант 3.: Завышение стоимости единицы выполняемых работ.

Данная схема появилась еще в советское время и жива до сих пор: есть некая базовая ставка стоимости единицы работы (расценка), и к этой базовой ставке применяется куча повышающих коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, сложность работы, особенности условий, в которых проводится работа и т. д. «Творческое» использование этих коэффициентов дает возможность увеличивать базовые расценки в разы.

Например, базовая расценка для выравнивания и шпаклевки потолков нежилых помещений составляет 120 рублей за 1 кв. м. поверхности. У Ваших подрядчиков тут же появляются «креативные идеи» по изменению этой расценки:

«У вас потолки высокие — выше 3,5 метров — так что это будет работа на высоте. Надо добавить 20 %. (Прим. Применить повышающий коэффициент 1,2.)

А еще они у вас очень неровные, перепад больше 3 см. Придется много выравнивающей смеси класть. Так что еще надо 20 % добавить.

А еще у вас...»

Ну и так далее.

Так «проценты на проценты», и вместо 120 рублей будет уже 210 рублей за метр.

Вариант 4.: Невыполнение (или неполное выполнение) работ, заложенных в техническом задании (смете).

Тут, полагаем, все предельно понятно.

Должны были, например, в соответствии со СНиП и сметой, перед установкой опалубки для заливки фундамента насыпанную «подушку» из песка и гравия пролить водой и утрамбовать.

Строители подошли «творчески»: «Это ж столько возни — надо воду везти, трамбовочную машинку, потом еще день работы. Здание — малоэтажное, и так никуда не денется!»

Или, например, перед покраской стен акриловой краской должны были нанести два слоя грунтовки. Нанесли один...

Вариант 5.: Некачественное выполнение работ.

Квалифицированному рабочему надо платить 1000 — 1500 рублей в день. Подрядчик привлек непонятно кого и платил ему 500 рублей в день. Природа экономии понятна. Да и последствия тоже.

Особую привлекательность для строителей представляют так называемые скрытые работы. (Работы, результаты выполнения которых «невооруженным глазом» не увидеть.) Если по другим работам можно одновременно использовать только один (ну, максимум, два) варианта из перечисленных, то для любой скрытой работы можно сразу применить хоть все пять вариантов.

Вариантов «творческого» использования материалов тоже достаточно.

Все они являются отражением двух ситуаций:

,li>Обеспечение материалами ведется через подрядчика, и тогда он всеми силами пытается нажиться на этом — «навариться» на перепродаже или получить комиссионные от продавцов;
• Обеспечением материалами занимается сам заказчик, и тогда «неувязочки» с материалами являются или следствием раздолбайства подрядчика, или следствием его манипуляций с выполняемыми работами.

Вариант 1. Использование «лишних» материалов.

«Лишних», в том смысле, что они не были упомянуты в смете, и без них вполне можно было бы обойтись.

Вариант, как правило, является следствием выполнения «лишних» работ. Как в рассмотренном выше примере — выполнили «лишнюю» работу по устройству стяжки, соответственно, потратили на это несколько лишних кубов бетона или несколько лишних тонн сухой смеси.

Вариант 2. Превышение норм расхода материалов.

В отличие от предыдущего варианта, в данном случае использованы указанные в смете материалы. Но фактически использовано их больше. (Или подрядчик декларирует, что использовано их больше.)

Объяснения подрядчика вполне предсказуемые:

• «А тут у вас потолок (пол, стены) оказался очень неровным, а мы все делали по «маякам»!
• «А вы купили материалы не совсем качественные (свежие, подходящие), поэтому и расход оказался повышенным!»

Вариант 3. Завышение стоимости использованных материалов.

При этом, в зависимости от ситуации и «креатива» подрядчиков, вариант может быть реализован в следующих видах:

• Приобретается материал, указанный в смете, но по цене превышающей указанную в смете или среднерыночную;
• Приобретается материал, указанный в смете, и даже по цене, соответствующей указанной в смете. Но на эту цену даются разные «накрутки» — за погрузку, выгрузку, доставку. (Одни «умельцы» вообще порадовали своей находчивостью: сделали к цене надбавку 10 % — стоимость услуг по обеспечению сохранности материалов на стройплощадке.)
• Использование материалов другого вида, более дорогих по сравнению с указанными в смете. (Еще бы! Комиссионные, они ведь платятся от оборота!)

Вариант 4. Использование более дешевых материалов или в меньшем количестве, по сравнению с указанным в смете.

Тут тоже все понятно.

Вместо фирменного «Ветонита» был использован местечковый «ДоброСтроитель». А в отчетности значится, конечно же, использование «Ветонита».

Реально потратили 180 кг «водоэмульсионки», а к списанию предъявили как в смете — 220 кг.

Полагаем, что большая часть из перечисленных «разводящих приемов» особым откровением для Вас не стала. Что, собственно, не мешает Вам оказывать строителям «материальную помощь».

Ну, а теперь о том — как противостоять алчности и глупости подрядчиков.

Вот основные правила.

Правило 1.: Делайте проект.

Никогда не начинайте работу без проекта (или технического задания.)

Конечно, если речь идет об устройстве перегородки «в полкирпича» в одном из подсобных помещений, то, вполне возможно, Вы сможете обойтись и без проекта. Но в этом случае очень велика вероятность, что Ваши затраты на создание этой перегородки будут процентов на 20 выше обоснованных затрат.

И, конечно, проект такой перегородки Вы сможете подготовить и сами. Но лучше доверить это проектной организации. Да, ее услуги будут стоить денег. Но лучше 10% от сметной стоимости работ заплатить проектировщикам, чем на 20 и более % превысить сметную стоимость из-за плохого проекта или его полного отсутствия.

Перед составлением технического задания на ремонт обязательно проведите дефектовку. В противном случае, будьте уверены, строители «продадут» Вам то, что у Вас уже есть.

Правило 2.: Считайте.

После составления проекта или технического задания готовьте смету.

Любая смета должна составляться строго по проекту или техническому заданию.

Вы можете составить смету самостоятельно, а можете привлечь для этого специальную организацию. Как и в случае с проектированием, последнее предпочтительнее. (Все-таки, каждый должен заниматься своим делом.) Только бдительно следите за тем, чтобы составитель сметы не был связан финансовой заинтересованностью с будущим исполнителем работ.)

Правило 3.: Выбирайте и торгуйтесь.

Имея на руках проектную документацию, приступайте к выбору подрядчика.

Можете для этого провести открытый конкурс (тендер), а можете ограничиться запросом предложений.

Торгуйтесь с потенциальными подрядчиками. В нашей практике был случай, когда рассматривались предложения от шести подрядчиков. Все шесть компаний предлагали стоимость выше представленной в смете. Причем, по трем предложениям это превышение было в разы. (!!) Применение любых повышающих коэффициентов (о которых шла речь выше) носит рекомендательный характер, так что применять или не применять их — это вопрос переговоров.

Оценивайте потенциальных подрядчиков не только с точки зрения предлагаемой ими цены. Обращайте внимание на общую репутацию подрядчиков и отзывы клиентов, на их опыт выполнения данных работ, на обеспеченность персоналом и техникой, на декларируемые ими сроки выполнения работ и предоставляемые гарантии.

Правило 4.: Тщательно оформляйте отношения с подрядчиком.

Не считайте подписание договора пустой формальностью.

Не принимайте «один к одному» форму «условно-типового» договора, который предложит Вам подрядчик. (Понятно, что такая форма договора удобна только самому подрядчику.) Или доработайте эту форму, или предложите свою.

В договоре должны найти свое отражение не только стоимость работ, но и все прочие параметры работ (сроки, гарантии и т. д.), соблюдение которых ранее декларировал подрядчик и на основании которых Вы его выбрали.

И, конечно же, должна быть отражена ответственность подрядчика за несоблюдение этих параметров.

Правило 5.: Контролируйте ход выполнения работ.

Когда, как Вам кажется, Вы нашли идеального подрядчика и подписали с ним во всех смыслах правильный договор, не спешите расслабляться. Как только подрядчик приступит к выполнению работ, не спускайте с него глаз.

Если Вы не готовы выделить специального человека для постоянного присутствия на стройплощадке, или даже такой «относительно свободный» человек есть, но он недостаточно компетентен, привлеките для исполнения функций технического надзора стороннюю компанию.

Это может быть, в частности, проектная организация, которая готовила для Вас проект строительства или реконструкции и которая охотно возьмется за авторский надзор хода выполнения проекта.

Общее правило здесь такое: рубль, вложенный в технический надзор, потенциально избавляет Вас от потерь, как минимум, на пять рублей.

Не забывайте, что качество работ определяется и качеством используемых при их производстве материалов. Поэтому следите за тем, чтобы:

• использовались именно те материалы, которые указаны в проектно-сметной документации (а всякая замена материалов должна согласовываться с проектной организацией);
•  
• соблюдались нормы использования материалов (о склонности строителей «перекладывать» и «недокладывать» мы говорили выше).

Обратите внимание на управление процессами обеспечения материалами.

Знакомая и вполне типичная картина: материалы завезены на объект в самом начале проекта, а потом месяцами лежат под открытым небом. Приходя в негодность и разворовываясь. Независимо от того, Вы или подрядчик исполняет функции материально-технического обеспечения выполняемых работ, организуйте процесс так, чтобы материалы поступали на объект «точно во время».

Не меньшее внимание надо уделять и срокам выполнения работ. Дело не только в том, что Вы получите свой объект с опозданием. Задержка в одних работах, сделает невозможным проведение других.

Например, если до холодов не удалось закончить с бетонными работами, то их выполнение придется отложить до весны. А невыполненные бетонные работы делают невозможным выполнение и всех остальных работ.

Правило 6.: Обоснованно принимайте результаты работ.

Должна оцениваться и приниматься фактически выполненная работа, и на основании фактически выполненной приемки должны подписываться акты выполненных работ.

Особое внимание, повторим, уделяйте скрытым работам: контролируете их выполнение и актируйте их до закрытия, это позволит вам избежать ненужного вскрытия стен, пола (крыши, грунта и т. д.) и долгих разбирательств с подрядчиком.

Если вдруг подрядчик начнет махать перед Вашими глазами первоначальной сметой (которая шла как приложение к заключаемому договору),
требуя полностью оплатить перечисленные там работы,
ссылаясь на ранее достигнутые договоренности,
и при этом Вы точно знаете, что фактически часть упомянутых там работ не выполнена,
порекомендуйте ему выбросить эту смету или переделать ее с учетом фактически выполненных работ.

Как говорится, «бить будут по лицу, а не по паспорту». Вы платите не за «смету», а за выполненные работы.

Приемка работ должна проводиться в строгом соответствии со СНиП и проектной документацией. Цена, о которой Вы договаривались, предполагала качественное выполнение работ, поэтому за любое отклонение от норм (если Вы сочтете его допустимым) цена должна быть снижена. Фразы подрядчика в духе «а что вы хотите за эти деньги» совершенно не уместны.

Кроме того, не забывайте, что подрядчик должен отчитаться перед Вами и за материалы, которые он использовал при производстве работ.

Правило 7.: Продолжайте следить за качеством строительно-монтажных работ уже после их завершения.

Работы приняты, акты подписаны. Вы расстались с подрядчиком, кажется, довольными друг другом. Началась эксплуатация объекта. Важно и после этого отслеживать качество выполненных работ.

Все недочеты, весь брак, которые «вылазят» при эксплуатации объекта, актируйте. Желательно это делать в присутствии представителей организации, которая осуществляла технический надзор за ходом строительно-монтажных работ. И уж совершенно обязательно, чтобы при составлении актов присутствовал представитель подрядчика.

В договоре с подрядчиком могли быть оговорены сроки предоставления гарантий на выполненные работы, а могли быть не оговорены. Независимо от наличия гарантий, Вы всегда можете предъявить свои претензии подрядчику.

Потенциал экономии средств при выполнении строительно-монтажных работ огромен. Если Вы считаете, что содержать Вам на постоянной основе собственный отдел капитального строительства невыгодно,

а внешней организации, которая могла бы осуществлять авторский надзор, Вы не очень доверяете, или считаете ее услуги неоправданно дорогими,

Вы можете использовать компромиссный вариант: примите на работу сотрудника на время проекта.

Правильная мотивация такого специалиста позволит исключить риски вступления его в сговор с подрядчиком и поможет сэкономить колоссальные средства. Приблизительный ориентир такой: Вы можете смело платить своему сотруднику до 10% от сметной стоимости работ. И даже больше. Признанная статистика такова: правильно исполняемые функции технического надзора снижают фактические затраты на проведение строительно-монтажных работ на 30 %.

Резюме:

Строительная отрасль — аутсайдер среди прочих других.

У Вас есть все шансы «проспонсировать» низкую эффективность, раздолбайство и вороватость своих подрядчиков. Для этого у них существует дюжина проверенных и относительно честных способов отъема денег.

Впрочем, и у Вас есть семь правил, которые позволят противостоять «креативу» подрядчиков.

© Александр Лира
© «Клуб Борцов с затратами» (http://www.costkiller.ru/)