Давно хотел написать про это место в Санкт-Петербурге. И про девелоперов, которые рассчитывали на эффект синергии, а получили совершенно обратный результат. Это очень показательный пример того что в девелоперских проектах не бывает мелочей. Покупая участок под застройку можно сделать парочку «промахов» и экономика проекта поползет вниз, а сроки окупаемости улетят в бесконечность.

Знакомьтесь, участок на пересечении Пулковского шоссе и Дунайского проспекта. Длина участка 1,3 км, ширина 300 метров. Участок поделили между собой:

1. Гипермаркет Castorama
2. Гипермаркет ОКЕЙ
3. Мебельный гипермаркет Hoff
4. СупермаркетМ.видео
5. Гипермаркет Спортмастер
6. Гипермаркет OBI
7. Гипермаркет METRO
8. ТРК ЛЕТО, в составе которого два якоря:
9. Ашан
10. и Декатлон
11. Гипермаркет Media Markt

Посмотрим как это выглядит на карте квартала:

1) Итого: 11 крупных ритейлеров формата Супер- и Гипер- на одной поляне.

В марте 2014 года Гипермаркет «Карусель» не выдержал и закрылся. По мнению инвесторов он оказался нерентабельным. Инвестор посчитал, что эффективнее будет сдавать площади в аренду. Через три года, весной 2017 на его месте открылся мебельный гипермаркет Hoff.

По информации участников рынка, показатели у гипермаркетов в этой зоне на 30-40% ниже, чем в других местах города.

Так в чем причина? Почему это место назвали кладбищем гипермаркетов?

Здесь есть несколько причин.

Причина номер 1.

Участок находится на выезде из города, буквально в паре километров от аэропорта «Пулково». На Пулковском шоссе, движение по которому организовано в 6 полос, постоянные пробки. Особенно тяжело там в выходные дни. В пятницу все стремятся за город. В субботу и, особенно в воскресенье, возвращаются в город. Продираться сквозь пробки за покупками никто не будет. Зачем? Если есть масса других мест, где можно купить продукты, товары для дома и ремонта или бытовую технику и не тратить на это несколько часов жизни стояния в пробках.

Вывод: Автомобильный трафик, объемом которого так любят хвастаться маркетологи в своих презентациях, еще нужно суметь направить к вашему ТЦ или Гипермаркету. И вот здесь нас ждет вторая причина.

Причина номер 2.

Вдоль участка, на котором расположены эти 11 игроков ритейлеров, движение осуществляется в 2 полосы.

2) Это будний день, время около часа дня. Мало того что дорога узкая и в выходные на ней мгновенно образуется пробка. Так еще и разбитая (что не удивительно при такой нагрузке) и все притормаживают.

Вывод: качество въезда и выезда на ваш объект это важный фактор, который нельзя игнорировать. Если к ТЦ трудно подъехать/выехать, то покупатели на автомобилях будут искать ему замену. И найдут. И перестанут сюда ездить.

Причина номер 3.

Прежде чем я ее назову представьте себе что вы заехали в продуктовый гипермаркет. Вошли в магазин, взяли тележку, подъехали к мясному отделу и купили, например, стейк. Что нужно к стейку? Приправа! Едем в отдел приправ и соусов, но ваш путь преграждает стена. Вы в недоумении пытаетесь ее объехать, но все пути ведут вдоль стеллажей в кассу и на выход. Вы спрашиваете продавца – А где у вас тут отдел приправ? А продавец отвечает: – здесь только молочный и мясной. Приправы у нас в следующем отделе, выходите из нашего магазина и сразу направо, там дверь в отдел приправ. Вы выстаиваете очередь, убивая время за чтением в телефоне рецепта приготовления правильного стейка, расплачиваетесь. Идете направо и заходите в отдел приправ. Здесь же выпечка и кофе, но у вас в планах сегодня на ужин стейк. Не без труда вы находите нужную приправу и тут возникает резонный вопрос – красное сухое Италия или полу-сухое Чилийское? И тут бац! Винного отдела нет. Снова очередь в кассу. За 10 минут вы уже даже парочку видео успеваете посмотреть и узнать как понять что стейк уже не сырой но еще не превратился в подошву. Еще вам надо добраться до винного отдела, и черт с ним с этим тортом! Сегодня похоже придется обойтись без сладкого. Итак, на поход в магазин вы убили почти час.

Что сделали девелоперы на этом участке? Они поступили как поступают садоводы, которые получив свои 6 соток, первым делом возводят высокий забор.

Участки разделены заборами.

3) Это забор, между участками на которых расположены гипермаркеты №1,2 и №3-6. Можете вернуться выше и посмотреть на карту. Я выделил эти участки прямоугольниками.

Это значит что вы не сможете проехать по паркингу и после ОКЕЯ заехать за спорттоварами в Спортмастер или за товарами для дома в OBI. Вы можете конечно выстоять в очереди на выезд(помним про узкую разбитую дорогу), доползти до въезда на участок, на котором расположен OBIи, отстояв в очереди на въезд, заехать на парковку соседнего участка. Но я вас уверяю, проделав это один раз повторить подобный подвиг вам не захочется.

4) Покупателям оставили узкую калитку. Чтобы они могли пройти пешком.

5) И наплевать на посетителей с колясками. И поребрик остался чтобы покупатели с тележками не смогли проехать на парковку другого гипера.

6) Администрация OBI вообще перегородила проезд. Скорее всего ответ на вопрос- «А зачем?» будет из серии: – Чтобы посетители не парковали автомобили и не мешали проезду машин под погрузку. Вместо того чтобы организовать нормальную логистику и навигацию на парковке, для посетителей создают дополнительные трудности.

7) Это второй забор. МETRO похоже мало заботит тот факт, что к ним даже пешком не пройти с соседних участков. Калитки здесь не предусмотрено. Садитесь и объезжайте по дороге или обходите пешком. Но посетители реагируют на эти препятствия просто – не ездят и не ходят. А инвесторы, как в ситуации с Каруселью потом выносят вердикт: проект нерентабелен.

Вывод: Если вы создаете дополнительные трудности автомобилистам и пешеходам то будьте готовы к падению трафика. Жители большого города, кто передвигаются на автомобилях и так проводят по два три часа в пробках ежедневно. А пешеходы проходят не один километр пешком. Вы правда думаете что они готовы мириться еще и с пробками на въезде в ваш ТЦ? Или проходить пешком несколько сотен метров от магазина к магазину? Посетители точно думают иначе.

8) Тяжелая ситуация. ОКЕй вынужден даже вывешивать план своего магазина на входе, чтобы одинокие посетители могли на входе сориентироваться и не пропустить нужный отдел.

9) Когда в следующий раз вы будете принимать решение об открытии второй очереди вашего ТЦ, покупке земельного участка для строительства первой или будете размышлять над тем нужен ли вам отдельный въезд, вспомните про этот пример.

И еще. В девелоперских проектах мелочей не бывает. Каждое упущение и просчет на таких масштабах это потери десятков и сотен миллионов рублей, которых можно избежать. Если подумать о ваших посетителях на стадии, когда на участке еще растет трава, а проект лежит на бумаге на столе.